强扭的瓜也甜，金茂+平安房企“活下去”的新模式

今日，金茂一则公告引发业内广泛关注。

这不是一个简单股份认购，这是房企“活下去”的一种全新模式，听侃爷细细道来。

在金茂中国发布的《认购新股份》公告中，向中国平安、新华人寿出售17.87亿公司股份，配售价为每股股份4.8106港元，用于为公司运营及发展扩张补充资金。

也就是说，平安补充了约85.96亿港币。

交易完成后，中国平安成为金茂第二大股东，持股15.2%，中化香港持股量由49.71%降至35.1%，新华持股9.18%。

一系列的动作下来，侃爷一首打油诗形容：

五年光阴逝，富翁变富豪。

全国拿地多，忙中或出错。

融资被收紧，负债太难熬。

白衣来驰援，帮你“活下去”。

或许你会说，连金茂都需要“活下去”了?当下的市场环境下，一着不慎满盘皆输，小心使得万年船。

五年光阴逝 百亿变千亿

回顾一下：2018年中国金茂实现签约销售额达1280亿元，同比增长85%。利润表显示，2018年中国金茂营业收入为387.33亿元，较2017年310.75亿元，同比增长24.64%。

金茂从2013年开始，犹如坐上了火箭一般，从不足200亿的销售额，五年后激增至千亿房企，翻了足足六倍多。

营业收入和净利润也是连续三年上涨，将当年很多平起平坐的房企甩在了身后。

今年金茂销售目标为1500亿，可售货值约为2400亿，半年销售业绩显示，2019年上半年累计签约销售金额为784.56亿，已完成过半。

不过多赘述，一系列的数字看在眼里。

如果说五年前，金茂还是商业富豪，那么五年之后的今天，金茂已经成为中国房地产领军企业，称霸一方的诸侯势力。

全国拿地多 忙中或出错

金茂在北京打造的产品，业内都是耳熟能详。值得注意的是，金茂在全国的发力。

侃爷发现，金茂拿地方面丝毫没有受到市场波动的影响，毫不手软。中原地产研究中心统计，今年上半年中国金茂合计获得19块土地，耗资152.4亿元。

7月初又以51.5亿元代价斩获南京主城区G32地块，截止目前，金茂在全国拿地金额已超过200亿。

如此快速进击的拿地，或许忙中易出错。

自今年5月以来，金茂连续出让项目股权或引入新的投资者，共涉及8个项目，其中不乏一线城市的优质地块。

其中，在5月份，金茂拟挂牌转让北京昊远置业有限公司34%股权，以及转让天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权，他们分别持有北京大兴经济开发区的宅地和通州宅地。

作为以北京为大本营的金茂来讲，变向卖地可谓头一遭。

侃爷认为本质上金茂出于两点考虑：第一，股权转让后，或也会让渡债务，即接盘方是需要承担相关债务的，降低负责率。第二，变相回笼资金，除了买房需要支付利息等附属资金外，金茂也省去了后续追加的成本，里外里能节省百亿，缓解资金压力。

只不过这只是近期金茂遇到的难关之一，还有一些难题亟待解决。

融资被收紧 负债太难熬

前面都是铺垫，百亿到千亿好，全国拿地也罢。

最终都会面对同样的问题：负债率和现金流。

侃爷说的再白点，步子迈得太大，借的钱太多了，现金有点跟不上了。

还是回到2018年年报，金茂拥有现金及现金等价物213.24亿，受限制银行结余44.58亿元，而短期有息负债约为219.76亿元，手持现金不足以覆盖短期债务。

同时，应付贸易账款及票据共116.9亿元，同比增长27.6%，其中，一年内到期或按要求偿还的占比为94%。

从资产负债表来看，金茂总负债约为1933.7亿元，较2017年1556亿元，同比增长24.3%。数据显示，最近五年，金茂的资产负债率逐年走高，已从59.19%上升到71.19%。

“屋漏偏逢连夜雨”，5月银保监发文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

随后，市场有消息传出，监管层已经将一些拿地激进、制造的企业纳入监管，并准备暂停企业的债券发行。

可能不是为了打击金茂，但严厉的政策监管和挥之不去的高杠杆风险，让金茂的融资进一步吃紧。

侃爷总结以上来看：

1、扩张速度太快，战线拉的太长;

2、现金刚刚回正，但基本等于“月光”状态;

3、债台高筑，已经到了“囊中羞涩”的阶段;

4、输血渠道受阻，周转困难;

5、不得不卖地造血，但绝非长久之计;

那什么才是长久之计呢?

白衣来驰援 帮你“活下去”

前文说到，平安收购17亿股，携85亿驰援，此次交易总计有将近100亿港币或股权涉及其中，可谓大手笔。

平安可谓白衣驰援金茂，帮助金茂暂度难关。

但侃爷认为，这并不是一次简单的股权变更和简单的交易，似乎是平安带水救火，解金茂之围，一个保险业巨头拉了房地产TOP30企业一把，但暗藏其中的是房企未来的“生存之路”。

侃爷发现，近年来，中国平安等保险巨头纷纷投资地产，或持股房地产上市公司，或投资房企项目，之所以如此，还是看准了房地产的稳定与寡头时代的到来。

以中国平安为例，再驰援金茂之前，中国平安已经陆续收进碧桂园、旭辉、华夏幸福等房企的股票和股权。如今入股金茂，也应该是平安布局地产行业的一步棋。

的确，中国房地产已经进入了稳定的周期。在度过了五年的快速扩张的阶段后，行业增速已经稳定在一个阶，此外不动产也是全球保险业公认的理想的长期匹配资产之一。这么看，平安投资金茂也就不足为奇了。

而且，近期很多高层频繁喊话，中国房企将减少三分之二，万科“活下去”的预言成真。如何能够顺利上岸，保全“性命”，强强联合是在明智不过的办法了。

关键的是，平安并非入侵者，没有任何占据开发话语权的意思。

中国平安表示，对中国金茂的投资，是偏长期的财务性投资，在养老、健康产业方向具有战略协同效应,但不会参与公司实际经营管理。

平安后续若和地产业务结合，实际上也还是会做各类复合型的业务，单纯的地产业务需要在土地购置和项目营销方面有资源，这几点不是平安的特长。

中国金茂和中国平安，一个求稳定，要活下去;一个要进来，但不干预，一拍即合。

金茂为平安提供房地产稳定的收益和成长，总资产的保值和升值。平安为金茂的融资通道和资金链提供保障，可谓各取所需。

侃爷最后想说：未来还会有更多保险企业、央企、甚至险资进入房地产圈，它们可以用资金、资源、资历帮助房企开凿一条护城河，阻御风险和敌人。不过也要警醒，河水倒灌，殃及池鱼。

在现阶段负债率没有得到缓解，高杠杆的情况下，未来房企将开启一条全新资本融合之路。

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