万科：完善了跟投出资资金分配原则等内容

发布时间： 2018-01-27 11:34:49

来源：中国建设报房企报道

分类：行业动态

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原标题：收益共享、风险共担，各大房企陆续实施项目跟投制的逻辑

1月5日，万科企业股份有限公司(以下简称万科)发布公告称，公司董事会通过了《关于修订跟投制度的议案》。万科表示，根据深交所最新要求并结合公司实际情况，万科再次修订的跟投制度进一步明确了跟投范围、跟投权益比例上限，完善了跟投出资、资金分配原则等内容。

近年来，在利益与风险共担机制之下，参与跟投的企业员工的积极性在某种程度上被调动起来，跟投制度也受到不少房企的青睐。继此前旭辉集团、越秀地产、金地集团、当代置业等房企推出跟投制之后，最近一段时间以荣盛发展、广宇集团、荣安地产、蓝光发展和保利地产等房企为代表，又有不少房企相继推出了各自的跟投制度。

跟投制度在当下中国房地产企业界的确很热，但在阳光100行政总裁林少洲看来，在不少房企都在实施的情况下，跟投机制不一定会实现预期效果，但实施与不实施肯定会有明显差别。对于转型中的房企而言，实施跟投机制激发员工积极性只是一方面，但最终还是要看企业自身在产品、运营、服务等方面是否具备很强的市场竞争力。

各大房企密集推出跟投制度

业内专家表示，跟投制度其实是公司在开发新项目需要进行融资时，由企业内部员工出资并占据该项目的一定股份份额，待项目最终完成并获得收益时，内部员工也能相应地获得投资收益。跟投制度的实施，可以将项目运营的效益与员工个人收益直接挂钩，从而实现员工与企业收益共享、风险共担的目的。

早在2014年3月，万科就建立了项目跟投制度。一年后，万科对跟投制度进行了第一次修订，扩大了必须跟投人员范围，限制了跟投投资上限。2017年1月，万科第二次修订项目跟投制度，在之前修订的基础上缩小了跟投投资总额所占项目资金峰值的比例，并提出要保障万科优先于跟投人获得收益。

从内容上看，万科日前第三次修订跟投制度主要完善了相关细节，并放开旧改、一级土地整理、海外房地产开发等项目的跟投。此外，最新修订版跟投制度还强调员工跟投总额不超过项目资金峰值的10%;公司不对跟投人员提供借款、担保或者任何融资便利。同时，明确了“特殊劣后机制”，万科将根据IRR(内部收益率)来确定跟投人员的具体收益。中国建设报就最新修订版在平衡公司、员工和股东三方利益上有什么体现等问题致电万科品牌部，工作人员表示以公司公告为准，对相关问题未予答复。

除万科在2014年推出跟投制度外，当年，旭辉集团、越秀地产、当代置业、首创置业等房企也都纷纷开始尝试设立跟投制度。

2017年下半年，又陆续有荣盛发展、广宇集团、荣安地产、蓝光发展、保利地产等房企通过、试行或开始实施跟投制度。其中，2017年11月16日，荣盛发展公布了合伙人跟投制度——“创享计划”;2017年11月17日，广宇集团公布了《广宇集团股份有限公司跟投管理办法》;2017年12月12日，荣安地产披露项目跟投制度;2017年12月13日，蓝光发展计划在公司内部推出名为“蓝色共享”的项目跟投制度;2017年12月22日，保利地产宣布实施房地产项目跟投方案。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受中国建设报采访时表示，现如今不少房企都在朝多元化方向发展，项目的管控难度也在不断加大，实施跟投制度便于企业的管理，同时能够激励员工，助力企业业绩的提升。

跟投制并不适合所有房企

从整体情况来看，各大房企在制定跟投制度时一般都会涉及跟投人员范围、跟投资金占比、利润分配方式等内容，涉及到具体内容方面则各有差异。比如跟投人员通常分为强制跟投和自愿跟投，强制跟投适用的人员，不同的企业则存在差异。

中泰证券研究所业务副总监倪一琛在接受中国建设报采访时表示，各个企业的跟投制度存在一些差异，有的跟投额度大一点，有的小一点。一些比较激进的民企可能达到15%的上限，而一些国企则在10%左右。

以荣盛发展名为“创享计划”的跟投制度为例，该计划要求集团及全资子公司在项目中占股不低于90%，投资企业(集团总部或城市公司全部跟投人联合组建的有限合伙企业)占股不高于10%。而蓝光发展的“蓝色共享”则要求，总部合伙平台和区域合伙平台合计持有的项目公司股权比例合计不超过15%;保利地产的跟投方案则提出，单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%，跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投。

虽然不少企业都在陆续推行项目跟投制度，但在业界看来，该制度并不十分完美，也存在着一些劣势。比如，相较于一线以及热点二线城市，三四线城市的项目回报率较低，公司的员工会更青睐一线城市的项目，从而导致项目融资的不平衡。另外，跟投制度要求部分高管投入较多资金，同时使企业利润被少数管理人员分走。

万科2017年半年报显示，公司少数股东损益同比增长57.77%，高于净利润的增速;少数股东损益在净利润中的占比由去年同期的24.57%逐步提高至27.36%。

此外，跟投制度的退出机制也不完善。有的房企规定了退出的要求以及后续处理方式，有的则明确规定不允许退出或没有制定退出机制。蓝光发展的跟投制度设置了退出启动时点，比如项目公司全部地上可售面积的销售率达到90%;荣盛发展则专门包含《跟投人退出机制》一章，对跟投人员离职、工作调动等情况进行了详细规定。

鉴于此，也有观点认为，跟投制度并不适合所有房企。同策咨询研究部在一份报告中指出，跟投制度并非所有房企都适用，譬如扩张阶段、需要集成利润的中小房企就不应该贸然尝试。

住房城乡建设部主管

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